LTS: Trong bối cảnh thị trường nhà ở đang mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, giá nhà ngày càng tăng cao ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Việc cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất liệu có giải quyết được một số tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay là nội dung đang nhận được nhiều sự quan tâm.
Tuyến bài Mở rộng đất cho nhà ở thương mại, thêm cơ hội mua nhà của VietNamNet hy vọng góp thêm tiếng nói đa chiều về vấn đề này.
Giá bất động sản tăng vọt, chung cư 1-3 tỷ dần biến mất
Tình trạng giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân trong giai đoạn 2022-2023 được Đoàn giám sát của Quốc hội đề cập tại báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” mới đây.
Theo Đoàn giám sát, tại Hà Nội và TPHCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.
Tại báo cáo mới nhất thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. Trên thị trường, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Nguồn: HoREA
Cách đây hơn chục năm, với trên dưới 1 tỷ đồng, người mua chung cư có nhiều lựa chọn căn hộ tại loạt dự án ở Hà Đông, Hoài Đức hay ở Hoàng Mai như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm… với diện tích khoảng 60m2 (2 phòng ngủ).
Giai đoạn 2014-2019 được CBRE Việt Nam đánh giá là thời kỳ chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng về nguồn cung nhà ở mới tại cả Hà Nội và TPHCM.
Tuy nhiên, chỉ trong hơn 4 năm qua, căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân từ 1-3 tỷ dần biến mất. Cùng với đó là tình trạng lệch pha trong cơ cấu căn hộ ngày càng trầm trọng hơn và mức tăng vọt về giá bán.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, riêng tại TPHCM, từ năm 2021 đến nay phân phúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng mặt trên thị trường. Còn nhà ở xã hội, đến nay cũng chỉ có khoảng trên dưới 12.000 căn.
Biểu đồ: Hồng Khanh. Nguồn: HoREA
“Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, không bền vững”, ông Châu nói.
Tại Hà Nội, từ năm 2020 đến nay chung cư thương mại giá rẻ gần như “tuyệt chủng”. Cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng có sự chênh lệch lớn. Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm đa số. Trong năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao, lượng giao dịch thấp, chỉ chiếm khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường, giá nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), hiện thị trường sản phẩm nhà ở ngày càng kém đa dạng bởi tình trạng lệch pha nghiêm trọng. Trong 9 tháng đầu năm, phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang (hơn 80 triệu đồng/m2) chiếm áp đảo, với 70%.
Theo Savills Việt Nam, đến hết quý III, giá bán sơ cấp căn hộ Hà Nội hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m2 , tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Chuyên gia Savills đánh giá, dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà.
Biểu đồ: Hồng Khanh
Chị Minh Thuỳ (Cầu Giấy, Hà Nội) tìm mua nhà hơn 1 năm nay cho hay, từ giữa năm, sau cơn sốt chung cư, chị đi tìm mua nhưng căn hộ mới dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không thể tìm được tại Hà Nội. Điều này khiến việc mua chung cư mới, 2 phòng ngủ với giá 3 tỷ đồng tại thủ đô hiện nay cũng bất khả thi.
“Với 3 tỷ đồng, hiện chỉ có thể mua căn hộ mới dạng 1 phòng ngủ + 1 hoặc căn hộ studio trong các đại đô thị phía tây, phía đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven Hà Nội. Thậm chí, tại một dự án vừa ra mắt tại huyện Đông Anh, chủ đầu tư công bố mức giá thăm dò cho các căn hộ studio (diện tích 30,5-31m2) từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng thì 3 tỷ sẽ không đủ sở hữu căn studio tại dự án. Điều này khiến gia đình tôi tạm dừng kế hoạch mua nhà để tính toán lại phương án trong thời gian tới”, chị Thuỳ chia sẻ.
Hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), thời gian qua, nguồn cung các dự án bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường dẫn đến giá bất động sản tăng cao. Trong đó có nguyên nhân do việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn khó khăn.
Khó khăn này xuất phát từ việc từ 1/7/2015, Luật Nhà ở 2014 quy định khác Luật Đất đai, theo đó điều kiện sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng phải là đất ở. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, khu vực chưa có đất ở.
Theo HoREA, thời điểm 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc, không thể tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, kinh doanh hoặc phải dừng triển khai thực hiện.
Tại thời điểm này, TPHCM có 126 dự án nhà ở thương mại do không có 100% “đất ở” nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện, trong đó có khoảng 100 dự án có “đất ở và đất khác” chiếm khoảng 85% trong tổng số dự án và khoảng 20 dự án có “đất khác không phải là đất ở”.
HoREA nhìn nhận, 126 chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì bị thiệt hại rất lớn do đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng không được triển khai thực hiện, bị đội vốn và bị mất cơ hội kinh doanh.
Mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao.
Dự kiến, Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua nghị quyết này vào ngày 30/11.
Ngày 13/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại.
Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm.
Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.
UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.
Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.
Tồn kho bất động sản phình to, giá nhà đất vẫn tăng liên tục
Lượng hàng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III tăng 52% so với quý trước đó, theo Bộ Xây dựng. Trong khi đó, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ dẫn đến tác động làm tăng giá chung.
Đầu cơ đẩy giá nhà cao phi thực tế
Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời và được Bộ Tài chính đồng tình.
Đề xuất thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp
Sáng 13/11, Bộ trưởng TN&MT Đỗ Đức Duy trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
